표면 월세수익률만 보면 안 되는 이유
월세를 매매가격으로 나눈 숫자는 빠르게 비교하기에는 편하지만, 공실·대출이자·관리비·수선비·보유비용을 반영하지 않습니다. 실제 생활비가 되는 돈은 모든 비용을 빼고 통장에 남는 순현금흐름입니다.
계산 결과를 읽는 방법
1. 실제 투입 자기자본
매입가격과 초기비용을 더한 뒤 임차인 보증금과 대출금을 차감한 금액입니다. 자기자본수익률은 이 실제 투입액을 기준으로 계산합니다.
자기자본 = 매입가격 + 초기비용 − 보증금 − 대출금
2. 순영업수익과 월 순수익
순영업수익
공실과 운영비를 차감한 부동산 자체의 수익입니다. 대출이자는 포함하지 않습니다.
월 순수익
순영업수익에서 대출이자와 입력한 예상 세금을 뺀 실제 현금흐름입니다.
월세 수입에서 반복되는 비용을 빠짐없이 차감해야 실제 현금흐름을 알 수 있습니다.
주택임대소득 세금 참고
국세청 안내에 따르면 주택임대 총수입금액이 연 2천만원 이하인 경우 종합과세와 14% 분리과세 중 선택할 수 있으며, 등록 여부와 요건에 따라 필요경비율과 공제금액이 달라질 수 있습니다. 연 2천만원을 초과하면 다른 종합소득과 합산되는 방식이 적용될 수 있습니다.
주택 수, 기준시가, 등록 여부와 다른 소득에 따라 과세 여부가 크게 달라지므로 이 계산기는 세금을 자동 확정하지 않고 사용자가 예상 세율을 직접 입력하도록 구성했습니다.
월세형 생활비를 준비하는 원칙
- 최근 임대료만 보지 말고 장기 평균 공실률을 보수적으로 적용합니다.
- 대출금리 상승과 예상치 못한 수선비를 스트레스 테스트합니다.
- 보증금은 반환해야 할 부채라는 점을 잊지 않습니다.
- 월세수입 일부를 공실·수선 충당금으로 별도 적립합니다.
- 매각비용과 가격하락 가능성까지 고려해 한 자산에 집중하지 않습니다.
결론
임대수익은 월세 계약서의 금액이 아니라 비용을 모두 차감한 현금흐름으로 판단해야 합니다. 목표 월 생활비를 정한 뒤 필요한 월세와 자기자본수익률을 역산하고, 공실과 금리 변화에도 버틸 수 있는지 확인하세요.
본 계산기는 입력값에 따른 참고용 추정치입니다. 실제 수익은 임대차 조건, 대출 상환방식, 공실, 수선비, 세금, 보험, 시장가격과 법령 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 계약과 신고 전에는 전문가 또는 관계기관의 최신 안내를 확인하세요.
제도 참고: 국세청 주택임대소득 분리과세 안내 · 국세청 주택임대소득 과세 개요